RSS
 

מאמרים שתויגו‘דמי היוון’

דמי חכירה שנתיים או היוון במגזר העירוני

16 ספט'

דמי חכירה שנתיים או היוון במגזר העירוני

מה הם דמי חכירה שנתיים?

דמי חכירה הם התשלום שמשלם החוכר למינהל מדי שנה בשנה בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה. חוק יסוד: מקרקעי ישראל קובע את העיקרון לפיו "מקרקעי ישראל" יימסרו בחכירה והבעלות עליהן לא תועבר. "חכירה לדורות" הינה שכירות לתקופה של ‎25 שנים ומעלה.

בייעוד למגורים
דמי החכירה הם תשלום שנתי בעבור זכות החכירה, לפי היקף זכויות בנייה נתונות
חוזה החכירה עם המינהל קובע את תנאי החכירה, לרבות גובה תשלום דמי החכירה השנתיים.

בייעוד שלא למגורים – בתי עסק, מפעלי תעשייה, משרדים, מלונות ומגורי נופש גובה דמי החכירה השנתיים (דח"ש) נקבע בהתאם לחוזה האישי של החוכר. דמי החכירה השנתיים מהווים השלמה לדמי החכירה הראשוניים (דח"ר( ששולמו עם רכישת הזכות לשימוש בנכס.

מהו היוון?

בייעוד למגורים
היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים והוא מחושב בהתאמה לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. היתרון שבתשלום דמי ההיוון הוא הפטור מתשלום דמי החכירה השנתיים ודמי הסכמה במכירת הנכס. במקרים רבים תשלום דמי היוון משתלם כלכלית שכן שיעורו אינו עולה בהרבה על שיעור תשלום דמי ההסכמה הנדרשים במקרה של מכירת הנכס.

בייעוד שלא למגורים – בתי עסק, מפעלי תעשייה, משרדים, מלונות ומגורי נופש האפשרות להוון את הנכס לתקופה נוספת תיקבע לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, התקפות במועד חתימת חוזה החכירה, בגין התקופה החדשה (49 שנה).

חשוב לומר שבמסגרת הרפורמות האחרונות במנהל מקרקעי ישראל יש שינויים בגובה תשלום דמי הייוון ודמי החכירה השנתיים ובמשך התשלום. בנושאים אלה כדאי להיות היוזם ולא להיגרר אחרי החלטות כאלה ואחרות.

למשרדנו אשר עוסק בשוטף במגוון נושאים מול מנהל מקרקעי ישראל יש את הידע והכלים לעזור לך בתחום סבוך זה.

לחץ כאן כדי לקרוא "מנהל מקרקעי ישראל"
לחץ כאן כדי לקרוא "המשק החקלאי"

 

לכל שאלה יש לפנות למשרדנו לפגישת ייעוץ
08-6758880

 

 

המשק החקלאי

16 ספט'

המשק החקלאי

טיב הזכויות של המתיישב

הגם שמטרות קיומו של המשק החקלאי זהות לכל המשקים החקלאיים בארץ, הרי שההסדרים המשפטיים הנהוגים אינם אחידים והן פועל יוצא סוג החוזה הקיים בין האגודה, הסוכנות היהודית ומנהל מקרקעי ישראל. יש לזכור שהקרקעות עליהן הוקמו הישובים הינם בבעלות המדינה, וזו האחרונה באמצעות חוזים שונים, כפי שיפורט להלן, מסדירה את זכויות המתיישב בקרקע.

זכויות חכירה – בישובים חקלאיים ותיקים שנוסדו עוד לפני קום המדינה, ניתן למצוא משקים חקלאיים שהוסדרו באמצעות חוזי חכירה לתקופה של 49 שנים. המשמעות היא שלמתיישב יש זכות קניינית במשק, דבר שיש לו השלכה כבדת משקל על זכויותיו ויכולותיו לפעול במשק. ברם, המדובר במיעוט שאינו מייצג את כלל המשקים כפי שיובהר להלן.

זכויות בר רשות – רוב מניין ובניין של המתיישבים במשקים החקלאיים במדינת ישראל הינם בעלי זכויות בר רשות. המדובר בזכות חוזית ולא קניינית אשר מגבילה את המתיישב כמעט בכל פעולה שהוא מבקש לבצע במשק.

זכות זו היא נגזרת של החוזה עליו חתמה האגודה בו נמצא המשק. ישנם שני סוגי חוזים: חוזה משולש המסדיר מערכת יחסים בין מנהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה (ומכאן שמו), וחוזה דו צדדי בו הסדרת הזכויות נעשית בין המנהל לאגודה באופן ישיר ללא תיווך של הסוכנות היהודית (המדובר במושבים אשר פרעו את חובם לסוכנות היהודית).

יוצא אם כן, שיתכן בהחלט מצב בו שני מתיישבים, עם רקע התיישבותי דומה יהיו בעלי זכויות שונות רק בשל אופי החוזה לו כפופה האגודה בה נמצא המשק החקלאי. ולכן, לפני שקובעים מסמרות ביחס למצבת הזכויות של המתיישב במשק, יש לבחון ראשית מכוח מה קיימות זכויות אלה ורק לאחר מכן לפעול.

חשוב לומר שאין קשר בין האמור לעיל לבין חברותו של המתיישב באגודה, שזהו נושא אחר ונפרד.

תשלומים שונים שיש לשלם במכירת משק חקלאי.

כפי שניתן ללמוד מהאמור לעיל, חלק גדול מבעלי הזכויות במשקים החקלאיים במדינת ישראל, אינם בעלי זכויות במקרקעין אלא זכויות בר רשות בלבד ולכן יש לקב את אישור מנהל מקרקעי ישראל והאגודה לכל פעולת מכירה. בנוסף, כאשר מתבצעת פעולה של מכירת משק חקלאי, התייחסות הרשויות כפי שנראה היא כאילו נמכרה זכות במקרקעין ומכן מתחייבת פעולת המכירה במיסים שונים.

תשלום מס שבח – דיון נרחב על מהות המס והחיוב בו, ניתן לראות באתר זה בעמודה העוסקת במיסוי מקרקעין. אך בשונה ממכירת דירת מגורים רגילה החישוב של המס במכירת משק חקלאי הינו מורכב מאוד בשל העובדה שרשויות המס אינן רואות את המשק כמקשה אחת, אלא מפרקות אותו למספר גורמים שכל אחד מהם ממוסה באופן שונה.

באופן עקרוני, בוחנות רשויות המס את היקף הנכסים הבנויים במשק ואת זכויות הבנייה הנותרות בו. בהנחה והמוכר זכאי לפטור ממס שבח (ראה דיון נרחב בפרק העוסק במיסוי מקרקעין) , הוא יוכל לנצלו ביחס לדירת המגורים הנמצאת בנחלה א', אך יתר המשק לא יזכה לפטור זה וימוסה בנפרד. כמו כן אם ישנן זכויות בניה שלא נוצלו, גם הן תמוסנה לאחר תקרת הפטור. המודבר בחישוב מורכב המכונה פיצול אופקי ופיצול אנכי של המשק החקלאי.
מכיוון שמדובר במס ששיעורו עלול להגיע לכמעט חמישים אחוז מהשבח!!! (תלוי בשנה בה עלה המתיישב לקרקע) שומה על כל מוכר משק חקלאי לבוא ולהתייעץ בנושא זה קודם שיחתום על הסכם, שכן התייעצות כזו עשויה לחשוך לו מאות אלפי שקלים.

מס ערך מוסף – ההחלטה אם משק חקלאי נכנס לגדר "נכס" כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף נדונה בע"ש 1499/93 מרלי נ' מנהל מקרקעי ישראל. באופן כללי צריך להבחין בין מכירת משק חקלאי פעיל עם ציוד נילווה לו, לבין מכירת דירת המגורים וזכויות הבניה.

דמי הסכמה – המקור החוקי לתשלום דמי הסכמה קבוע בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל (ניתן לקרוא את ההחלטה באתר של מנהל מקרקעי ישראל).

על פי ההגדרה שם, דמי הסכמה הם חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע. "חלק" זה הינו בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע בתוספת 2% מהערך היסודי המזערי לנחלה (בתוספת מע"מ).
החישוב נעשה באופן שבו מנכים מסכום התמורה שנקבע את שווי המחוברים שעל הקרקע, כך "מחלצים" את שווי הקרקע לבדה. חישוב ראה אמנם פשוט, אך המדובר בחישוב הנעשה על ידי השמאי הממשלתי והוא פועל בדרך כלל לרעת המוכר.

כמו מס השבח, גם תשלום זה עלול להסתכם במאות אלפי שקלים ויש להתייעץ עם עורכי דין המכירים את התחום על מנת לדעת כיצד ניתן להקטין את שיעור התשלום באופן ניכר.

היטל השבחה – כאשר הזכות במשק היא מסוג בר-רשות בלבד, כלומר אין המדובר בזכות חכירה לדורות, החיוב בהיטל ההשבחה חל על בעל הזכויות בקרקע – מנהל מקרקעי ישראל.

הסוכנות היהודית – במשקים חלקאיים בהם קיים חוב לסוכנות היהודית, עלולה הסוכנות להתנות את הסכמתה להעברת הזכויות בפרעון מלא של החוב או לכל הפחות חלקו (25%).

מס רכישה – מס זה חל על הרוכש של המשק ולא נרחיב בו ברשימה זו. יחד עם זאת חשוב לומר שגם כאן רשויות המס לא יתייחסו למשק כמקשה אחת ויחייבו את הרוכש בשיעורים שונים לפי מהות הנכס הנמכר.

כפי שניתן להיווכח מהאמור לעיל, מכירת משק חקלאי כרוכה בתשלומים שונים המסתכמים בדרך כלל במאות אלפי שקלים. אין ספק שזוהי תוצאה קשה למוכר, אך הבשורות הטובות הן שיש מקום נרחב לתמרון במסגרת החוק אשר חוסך בפועל חלק ניכר מהתשלומים המוזכרים לעיל.

למשרדנו יש ידע ומומחיות רבה בשני התחומים, הן במיסוי מקרקעין בכלל והן בהיבט של אגודת שיתופיות בפרט ויעוץ נכון יחסוך לך מאות אלפי שקלים. לתיאום פגישה בנושא מכירת נחלה ותכנון המס על פי חוק נא צור קשר.

לחץ כאן כדי לקרוא "מנהל מקרקעי ישראל"
לחץ כאן כדי לקרוא "דמי חכירה או היוון" 

לחץ כאן לקרוא מאמר בנושא ביטול מינוי בן ממשיך

 

לכל שאלה יש לפנות למשרדנו לפגישת ייעוץ
08-6758880

 

 

מינהל מקרקעי ישראל

15 ספט'

מינהל מקרקעי ישראל

מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף המנהל על פי חוק, החל מ- 1960,את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ – 93% משטח מדינת ישראל (כ – 22 מיליון דונם(, בהתאם למדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

מועצת מקרקעי ישראל מונה 18-26 חברים, התאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל, היא הקובעת את המדיניות הקרקעית, שלפיה ינוהלו מקרקעי ישראל, מפקחת על פעולתו של מינהל מקרקעי ישראל ומאשרת את תקציבו. בראש המועצה עומד שר הבינוי והשיכון.

מהם תחומי הפעילות המרכזיים של מינהל מקרקעי ישראל?

* ניהול מלאי המקרקעין שבאחריות המינהל
* יצירת עתודות לקרקע בבעלות ציבורית למטרות לאומיות
* שיווק קרקעות והקצאתן לייעודים שונים
* טיפול בחוכרים ובמשתכנים
* פיקוח על שימושי קרקע שונים

המדובר בקצה המזלג של המגוון הרחב שניתן למצוא במנהל מקרקעי ישראל.

לחץ כאן כדי לקרוא "המשק החקלאי"
לחץ כאן כדי לקרוא "דמי חכירה או היוון" 

 

לקבלת הסבר נרחב יותר יש לפנות למשרדנו לפגישת ייעוץ
08-6758880