כפי שניתן ללמוד מהאמור לעיל (ראה מאמר בנושא "הזכות במשק חקלאי"), חלק גדול מבעלי הזכויות במשקים החקלאיים במדינת ישראל, אינם בעלי זכויות במקרקעין אלא זכויות בר רשות בלבד ולכן יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל והאגודה לכל פעולת מכירה. בנוסף, כאשר מתבצעת פעולה של מכירת משק חקלאי, התייחסות הרשויות כפי שנראה היא כאילו נמכרה זכות במקרקעין ומכאן מתחייבת פעולת המכירה במיסים שונים.
תשלום מס שבח – דיון נרחב על מהות המס והחיוב בו, ניתן לראות באתר זה בעמודה העוסקת במיסוי מקרקעין. אך בשונה ממכירת דירת מגורים רגילה החישוב של המס במכירת משק חקלאי הינו מורכב מאוד בשל העובדה שרשויות המס אינן רואות את המשק כמקשה אחת, אלא מפרקות אותו למספר גורמים שכל אחד מהם ממוסה באופן שונה.
באופן עקרוני, בוחנות רשויות המס את היקף הנכסים הבנויים במשק ואת זכויות הבנייה הנותרות בו. בהנחה והמוכר זכאי לפטור ממס שבח (ראה דיון נרחב בפרק העוסק במיסוי מקרקעין) , הוא יוכל לנצלו ביחס לדירת המגורים הנמצאת בחלקה א', אך יתר המשק לא יזכה לפטור זה וימוסה בנפרד. כמו כן אם ישנן זכויות בניה שלא נוצלו, גם הן תמוסנה לאחר ניצול תקרת הפטור. מדובר בחישוב מורכב המכונה פיצול אופקי ופיצול אנכי של המשק החקלאי.
נזכיר כי בנוסף לפטור על הדירה הראשונה ניתן לנצל פטור חלקי (חישוב לינארי) שגובה החיוב משתנה בהתאם למועד הרכישה של המשק.
מכיוון שמדובר במס ששיעורו עלול להגיע לכמעט חמישים אחוז מהשבח!!! (תלוי בשנה בה עלה המתיישב לקרקע) שומה על כל מוכר משק חקלאי לבוא ולהתייעץ בנושא זה קודם שיחתום על הסכם, שכן התייעצות כזו עשויה לחסוך לו מאות אלפי שקלים.
- מס ערך מוסף – ההחלטה אם משק חקלאי נכנס לגדר "נכס" כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף נדונה בע"ש 1499/93 מרלי נ' מנהל מקרקעי ישראל. באופן כללי צריך להבחין בין מכירת משק חקלאי פעיל עם ציוד נילווה לו, לבין מכירת דירת המגורים וזכויות הבניה.
- דמי הסכמה / דמי רכישה:
המקור החוקי לתשלום דמי הסכמה קבוע בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל (ניתן לקרוא את ההחלטה באתר של רשות מקרקעי ישראל).
המקור החוקי לתשלום דמי רכישה קבוע בהחלטה 1591 על גילגוליה השונים. בשל חשיבותה של החלטה זו הקדשנו לה מאמר נפרד ויש לקרוא אותו בצמוד למאמר זה וכחלק בלתי נפרד ממנו.
על פי ההגדרה שם, דמי הסכמה הם חלקן של רשות מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע. "חלק" זה הינו בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע בתוספת 2% מהערך היסודי המזערי לנחלה (בתוספת מע"מ).
החישוב נעשה באופן שבו מנכים משווי הנחלה (על פי הערכת שמאי רמ"י) את שווי המחוברים שעל הקרקע, כך "מחלצים" את שווי הקרקע לבדה. החישוב נראה אמנם פשוט, אך המדובר בחישוב הנעשה על ידי השמאי הממשלתי והוא אינו פשוט כלל ועיקר ומורכב ממספר פרמטרים אשר ניתן להתווכח לגבי שווים.
כמו מס השבח, גם תשלום זה עלול להסתכם במאות אלפי שקלים ואף יותר ויש להתייעץ עם עורכי דין הבקיאים בתחום על מנת לדעת כיצד ניתן להקטין את שיעור התשלום באופן ניכר.
- היטל השבחה -לאחרונה החלה גבית היטל השבחה בעת מכירת נחלה, יש לבדוק כל עסקה לגופו של עניין.
- הסוכנות היהודית – במשקים חלקאיים בהם קיים חוב לסוכנות היהודית, עלולה הסוכנות להתנות את הסכמתה להעברת הזכויות בפרעון מלא של החוב או לכל הפחות חלקו (25%).
- מס רכישה – מס זה חל על הרוכש של המשק ולא נרחיב בו ברשימה זו. יחד עם זאת חשוב לומר שגם כאן רשויות המס לא יתייחסו למשק כמקשה אחת ויחייבו את הרוכש בשיעורים שונים לפי מהות הנכס הנמכר.
כפי שניתן להיווכח מהאמור לעיל, מכירת משק חקלאי כרוכה בתשלומים שונים המסתכמים בדרך כלל במאות אלפי שקלים. אין ספק שזוהי תוצאה קשה למוכר, אך הבשורות הטובות הן שיש מקום נרחב לתמרון במסגרת החוק אשר חוסך בפועל חלק ניכר מהתשלומים המוזכרים לעיל.
למשרדנו יש ידע ומומחיות רבה בשני התחומים, הן במיסוי מקרקעין בכלל והן בהיבט של אגודת שיתופיות בפרט ויעוץ נכון יחסוך לך מאות אלפי שקלים. לתיאום פגישה בנושא מכירת נחלה ותכנון המס על פי חוק נא צור קשר.