היוון נחלה – "דמי רכישה"

החלטה 1591 (על גילגוליה השונים) הינה פרי של ההבנה כי נושא הנחלות במדינת ישראל בכלל וחלקת המגורים של בעלי הנחלות בפרט, דורשים הסדרה. המציאות בה בעל נחלה יכול לגור בביתו במשך עשרות שנים ועדיין להיות תלוי בכל כך הרבה תנאים והוראות מכח הסכם המשבצת, בכל פעולה שהוא מבקש לעשות בביתו אינה בריאה ובאמצעות החלטה זו מבקשת מדינת ישראל ליתן לבעלי הנחלות חירות קניינית לפחות בכל הקשור לחלקת המגורים. מטרת ההחלטה היא לשדרג את זכויות בעלי הנחלות ביחס לחלקת המגורים מ"בר רשות" (ראה במאמר נפרד ביחס ל"טיב הזכויות המשק החקלאי") למעמד של "חוכר לדורות" שבסוף התהליך ניתן אף לרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). זאת, באמצעות "היוון" של זכויות המגורים בנחלה ותשלום בגינם באופן חד פעמי, כפי שנעשה בערים ביחס לחלקת המגורים.

אז מהו שיעור דמי הרכישה?

למעשה, רשות מקרקעי ישראל בודקת מה שווי חלקת המגורים בתוספת כל הזכויות הקיימות והעתידיות עליה. מסכום זה משלם בעל הנחלה 33%. לאחר תשלום זה אין עוד מגבלות על חלקת המגורים מבחינת רשות מקרקעי ישראל. יש לשים לב גם להוראות הוועדה המקומית הרלבנטית שכן יתכנו הגבלות תכנוניות שאינן קשורות לרמ"י. איך מצטרפים למסלול "דמי הרכישה"? באופן עקרוני רמ"י קבעה 3 מסלולים, אך כדי לעמוד בהם יש לוודא קודם כל שיש תצ"ר נפרדת שבה חלקת המגורים רשומה באופן נפרד, שאין חריגות בחלקת המגורים וכן עמידה במגבלת מספר יחידות המגורים במושב. מסלולי התשלום שנקבעו בהחלטה:

1. תשלום דמי חכירה 3.75%

משווי הקרקע של חלקת המגורים עד 2.5 דונם עבור זכויות בנייה למגורים בלבד בהיקף בסיסי של 375 מ"ר, ללא הנחות אזורי עדיפות לאומית. תשלום זה מקנה: א. מימוש היקף הבניה הבסיסי בכל דרך שוועדות התכנון יאשרו (גם במס' יח"ד) ב. ביטול הדרישה לרצף הבין דורי ומגורי קרוב כהגדרתו בהחלטה 1591. ג. פיצול מגרש תמורת תשלום של 33% מערך קרקע בגין המגרש המפוצל, תוך קיזוז החלק יחסי של ה 3.75%- ששולם (התשלום מתחלק לשניים: 29.25% השלמה ל 160- מ"ר +  33% ליתרת הזכויות + פוטנציאל תכנוני). *בבחירת חלופה זו, חוכר אינו מהוון זכויות, וכשיבקש לממש זכויות בנייה נוספות יידרש לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא ( 91%). הוספת יח"ד מעבר למותר בנחלות מותנית בהסכמת האגודה. *חוכר ביישובי עוטף עזה המצטרף להסדר עד ליום 31.12.18 ישלם 3.75% עבור היקף בינוי של 215 מ"ר (קיבל פטור מדמי חכירה עבור יח"ד אחת בגודל 160 מ"ר).

2. תשלום דמי רכישה 33%.

רכישת מלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה (קיימות ועתידיות) בחלקת המגורים. על תשלום זה תחול הנחת אזורי עדיפות. תשלום זה מקנה: א. פטור מתשלום כלשהו לרשות בגין כל בנייה למגורים בחלקת המגורים, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה. ב. פטור מתשלום עבור פיצול מגרש/ים בכפוף לתוכנית תקפה, למגבלות תמ"א 35 ובהתאם למגבלות הקבועות בהחלטה. ג. החוכר יהיה רשאי להשכיר את יח"ד הבנויות בחלקת המגורים אף למי שאינו קרובו. ד. פטור מדמי הסכמה בגין חלקת המגורים.

3. תשלום במסגרת העברת הזכויות

 במועד העברת זכויות בנחלה יידרש החוכר לתשלום דמי רכישה ( 33% ), בין אם ביקש להצטרף להסדר ובין אם לאו. בנוסף יהיה עליו לשלם דמי הסכמה בגין השטחים החקלאיים של הנחלה. חוזה חכירה לא ייחתם במקרה בו לא קיימת תצ"ר רשומה ברשם המקרקעין. * בנחלות בהן בוצעו העברות זכויות החל מ- 01.01.93 (מועד ההסכם בין הצדדים) דמי הרכישה יוקטנו ל- 20%. *בנחלות בהן בוצעו העברות זכויות לפני ה- 01.01.93 יש לשערך 80% מדמי ההסכמה ששולמו ובהתאם לבצע קיזוז מ- 33%. בכל מקרה דמי הרכישה לא יפחתו מ- 20%. הערה: רכישת מלוא הזכויות במגורים אינה כוללת מימוש זכויות לפל"ח או זכויות אחרות שאינן בייעוד מגורים, אלה יחויבו בתשלום מלא בנפרד.  דמי הסכמה – גובה תשלום דמי הסכמה בגין שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים הינו שליש משווי השטחים החקלאיים (במקום בו הסוה"י הינה צד לחוזה המשבצת, חתימת חוזה החכירה יעשה בתאום עמה). השווי יחושב כמכפלת השטחים החקלאים (אישור הרכב נחלה) בשווי דונם (פיצוי בעל) כקבוע בהחלטה 1470 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

היוון נחלה

כאשר אדם רכש קרקע ובנה בה את ביתו, התחושה שלו היא, ובצדק, שהוא הבעלים של הקרקע על פי חוק. הדברים אינם בדיוק כך ורק היום נעשות פעולות להגדלתם זכויותיהם של הגרים בנחלות על הקרקע. פעולות אלה נקראות בשם כולל היוון נחלה. מה בעצם עומד מאחורי הצורך לבצע היוון נחלה? כמו חוקים רבים הנראים לנו תמוהים, גם כאן הדבר נעוץ בראשית חייה של המדינה ובהחלטות שהתקבלו בעבר ונוהגים לפיהן גם היום למרות  שאין לכך היגיון אמיתי או התאמה לימינו. רק היום מתחיל הנושא להפשיר (תרתי משמע…) ומתחילות להתבצע פעולות המעניקות זכויות רבות יותר ליושבים על קרקעות אלה. כמו כל עניין המתבצע מול הרשויות, רשות למנהל מקרקעי ישראל במקרה הזה, מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום כמו עו"ד תמיר יחיא.

מדוע נדרש היוון נחלה?

כפי שציינו, מה שנראה לאנשים בפועל לגבי זכויותיהם על הנחלה בה הם מתגוררים אינו תואם את זכויותיהם המשפטיות כבעלי הקרקע. היום הבעלים של אותן קרקעות הוא  המדינה- הרשות למנהל מקרקעי ישראל. הגורם החוכר של הקרקעות (שוכר לטווח ארוך שהוא הקרוב ביותר למעמד בעלים) הוא הסוכנות היהודית כגורם מיישב. הסוכנות משכירה את אותן קרקעות לאגודה השיתופית של המושב בו נמצאת הנחלה והמתגורר או העושה שימוש בנחלה למטרה אחרת (חקלאית למשל) שהוא חבר האגודה השיתופית נחשב רק כבר רשות: יש לו הרשות מטעם האגודה השיתופית לעשות שימוש בנחלה. תהליך היוון נחלה מטרתו בסופו של דבר להפוך את אותו בר רשות לחוכר לדורות הרשום בלשכת רשם המקרקעין.

חשיבותו של היוון נחלה

יכול אדם לשאול את עצמו למה היוון נחלה הוא בעצם כ"כ חשוב, הרי בפועל, בחיי היום יום אותם מעמד משפטי לא בא באמת לידי ביטוי. כל עוד החיים מתנהלים בשגרה הרגילה אולי הדברים לא יצוצו, אך בהחלט יכולים לצוץ ברגעים של שינויים או רצון לבצע פעולות לא שגרתיות. היוון נחלה על הקרקע בה מתגורר אדם יש לה משמעויות כלכליות כמו האפשרות שלא להחזיר את הקרקע למדינה במקרה של שינוי יעוד, היתר להקמת יחידות לדור שני ושלישי, היתר לפיצול הנחלה ויצירת מגרש נוסף למגורים. הסדרת הזכויות כוללת בתוכה בירוקרטיה רבה ולכן ליווי משפטי של מומחה בתחום כמו עו"ד תמיר יחיא ללא ספק יקל על התהליך.

היוון נחלה חקלאית

קניתם קרקע במושב כדי לבנות עליה בית והיא כוללת שטח נוסף לחקלאות? התחושה היא ללא ספק שהגעתם למנוחה ולנחלה (מכל הבחינות…) אך אם תבררו היטב תגלו להפתעתכם שמעמדכם באותה נחלה אינו כמו שחשבתם, שאתם מוגדרים כברי רשות באותה נחלה ולא כבעלים ואפילו לא כחוכרים לדורות (שזה בעצם המעמד הקרוב ביותר לבעלים). זכויותיכם בנחלה מסתכמות בכך שיש לכם רשות להתגורר או לפעול בה. כאן נכנס העניין של היוון נחלה חקלאית שעולה מאוד בשנים האחרונות. היוון נחלה חקלאית הוא שם כולל לפעולות שיעלו את מעמדכם באותה נחלה שרכשתם במיטב כספכם. עורך דין תמיר יחיא הוא מומחה בכל הנושא של היוון נחלה חקלאית ומקרקעין בכלל ויוכל להקל עליכם בצעד בירוקרטי זה.

מה עומד מאחורי היוון נחלה חקלאית?

הבעלות על נחלה שרכשתם או ירשתם נראית כאמור מובנת מאליה אך הדברים לגמרי לא כך. רק בשנת 2019 החליטה המדינה שעדיף גם לה שאותם ברי רשות יקבלו מעמד של חוכרים לדורות ויהיו רשומים בלשכת רישום המקרקעין. גם לאחר היוון נחלה חקלאית עדיין הבעלים של הקרקע הם המדינה- הרשות למנהל מקרקעי ישראל. ההבדל הוא בגורם הנחשב לחוכר לדורות שהוא כאמור הקרוב ביותר לבעלים שניתן להגיע אליו. היום הסוכנות היהודית כגורם מיישב היא החוכרת של אותן קרקעות. הסוכנות משכירה את הקרקעות לאגודה שיתופית של מושב והמושב הוא שנותן זכות שימוש בקרקעות לתושבים החברים באגודה. אין ספק שזו שרשרת מסובכת מדי שכבר אין לה מקום בימינו.

למה כדאי לא לוותר על הצעד?

הגדרת מעמדו של אדם  כבר רשות בנחלה פחות באה לידי ביטוי בחיי היום יום. הוא גר במקום, מנהל אותו, עושה שימוש כרצונו בקרקע החקלאית, אז למה בעצם הוא צריך להיכנס לצעדים משפטיים סבוכים כמו היוון נחלה חקלאית? ראשית, העניין כבר פחות סבוך כי נעשה בעידוד המדינה. שנית, כי יש לכך משמעויות כלכליות. היוון נחלה חקלאית מאפשר למתגורר בה במקרה של שינוי יעוד הקרקע לא להחזירה בסופו של דבר למדינה. יש אפשרות להשלים את חלקה א' ל 2.5 דונם. ניתן להקים יחידות דיור לדור שני ושלישי וגם לפצל את הנחלה וליצור מגרש מגורים נוסף. לכל אלה יש חשיבה כלכלית ארוכת טווח. עו"ד תמיר יחיא המומחה בתחום ישמח ללוות אתכם בתהליך היוון נחלה חקלאית עד שתירשמו כחוכרי הקרקע.