היוון נחלה – "דמי רכישה"

החלטה 1591

החלטה 1591 (על גילגוליה השונים) הינה פרי של ההבנה כי נושא הנחלות במדינת ישראל בכלל וחלקת המגורים של בעלי הנחלות בפרט, דורשים הסדרה.

המציאות בה בעל נחלה יכול לגור בביתו במשך עשרות שנים ועדיין להיות תלוי בכל כך הרבה תנאים והוראות מכח הסכם המשבצת, בכל פעולה שהוא מבקש לעשות בביתו אינה בריאה ובאמצעות החלטה זו מבקשת מדינת ישראל ליתן לבעלי הנחלות חירות קניינית לפחות בכל הקשור לחלקת המגורים.

מטרת ההחלטה היא לשדרג את זכויות בעלי הנחלות ביחס לחלקת המגורים מ"בר רשות" (ראה במאמר נפרד ביחס ל"טיב הזכויות המשק החקלאי") למעמד של "חוכר לדורות" שבסוף התהליך ניתן אף לרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). זאת, באמצעות "היוון" של זכויות המגורים בנחלה ותשלום בגינם באופן חד פעמי, כפי שנעשה בערים ביחס לחלקת המגורים.

אז מהו שיעור דמי הרכישה?

למעשה, רשות מקרקעי ישראל בודקת מה שווי חלקת המגורים בתוספת כל הזכויות הקיימות והעתידיות עליה. מסכום זה משלם בעל הנחלה 33%. לאחר תשלום זה אין עוד מגבלות על חלקת המגורים מבחינת רשות מקרקעי ישראל.

יש לשים לב גם להוראות הוועדה המקומית הרלבנטית שכן יתכנו הגבלות תכנוניות שאינן קשורות לרמ"י.

איך מצטרפים למסלול "דמי הרכישה"?

באופן עקרוני רמ"י קבעה 3 מסלולים, אך כדי לעמוד בהם יש לוודא קודם כל שיש תצ"ר נפרדת שבה חלקת המגורים רשומה באופן נפרד, שאין חריגות בחלקת המגורים וכן עמידה במגבלת מספר יחידות המגורים במושב.

מסלולי התשלום שנקבעו בהחלטה:

  1. תשלום דמי חכירה 3.75%

משווי הקרקע של חלקת המגורים עד 2.5 דונם עבור זכויות בנייה למגורים בלבד בהיקף בסיסי של 375 מ"ר, ללא הנחות אזורי עדיפות לאומית.

תשלום זה מקנה:

א. מימוש היקף הבניה הבסיסי בכל דרך שוועדות התכנון יאשרו (גם במס' יח"ד)

ב. ביטול הדרישה לרצף הבין דורי ומגורי קרוב כהגדרתו בהחלטה 1591.

ג. פיצול מגרש תמורת תשלום של 33% מערך קרקע בגין המגרש המפוצל, תוך קיזוז החלק יחסי של ה 3.75%- ששולם (התשלום מתחלק לשניים: 29.25% השלמה ל 160- מ"ר +  33% ליתרת הזכויות + פוטנציאל תכנוני).

*בבחירת חלופה זו, חוכר אינו מהוון זכויות, וכשיבקש לממש זכויות בנייה נוספות יידרש לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא ( 91%).

הוספת יח"ד מעבר למותר בנחלות מותנית בהסכמת האגודה.

*חוכר ביישובי עוטף עזה המצטרף להסדר עד ליום 31.12.18 ישלם 3.75% עבור היקף בינוי של 215 מ"ר (קיבל פטור מדמי חכירה עבור יח"ד אחת בגודל 160 מ"ר).

  1. תשלום דמי רכישה 33%.

רכישת מלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה (קיימות ועתידיות) בחלקת המגורים. על תשלום זה תחול הנחת אזורי עדיפות.

תשלום זה מקנה:

א. פטור מתשלום כלשהו לרשות בגין כל בנייה למגורים בחלקת המגורים, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה.

ב. פטור מתשלום עבור פיצול מגרש/ים בכפוף לתוכנית תקפה, למגבלות תמ"א 35 ובהתאם למגבלות הקבועות בהחלטה.

ג. החוכר יהיה רשאי להשכיר את יח"ד הבנויות בחלקת המגורים אף למי שאינו קרובו.

ד. פטור מדמי הסכמה בגין חלקת המגורים.

  1. תשלום במסגרת העברת הזכויות

 במועד העברת זכויות בנחלה יידרש החוכר לתשלום דמי רכישה ( 33% ), בין אם ביקש להצטרף להסדר ובין אם לאו. בנוסף יהיה עליו לשלם דמי הסכמה בגין השטחים החקלאיים של הנחלה. חוזה חכירה לא ייחתם במקרה בו לא קיימת תצ"ר רשומה ברשם המקרקעין.

* בנחלות בהן בוצעו העברות זכויות החל מ- 01.01.93 (מועד ההסכם בין הצדדים) דמי הרכישה יוקטנו ל- 20%.

*בנחלות בהן בוצעו העברות זכויות לפני ה- 01.01.93 יש לשערך 80% מדמי ההסכמה ששולמו ובהתאם לבצע קיזוז מ- 33%. בכל מקרה דמי הרכישה לא יפחתו מ- 20%.

הערה: רכישת מלוא הזכויות במגורים אינה כוללת מימוש זכויות לפל"ח או זכויות אחרות שאינן בייעוד מגורים, אלה יחויבו בתשלום מלא בנפרד.

 דמי הסכמה – גובה תשלום דמי הסכמה בגין שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים הינו שליש משווי השטחים החקלאיים (במקום בו הסוה"י הינה צד לחוזה המשבצת, חתימת חוזה החכירה יעשה בתאום עמה).

השווי יחושב כמכפלת השטחים החקלאים (אישור הרכב נחלה) בשווי דונם (פיצוי בעל) כקבוע בהחלטה 1470 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.