רכישת דירה הינה העסקה הכי משמעותית שעושה האדם הממוצע בחייו. ולכן, אך טבעי הוא שבעסקה מסוג זה, ידאג הרוכש או המוכר לליווי משפטי צמוד. הליווי המשפטי עוסק החל בבירור מצב הזכויות של המוכר בנכס, דרך פריסת לוח התשלומים בהתאם לצרכי הלקוח וכלה ברישום הזכויות על שם הרוכש.
באופן עקרוני אין הבדל בין רכישת דירה ממוכר "רגיל" לבין רכישת דירה מקבלן. העקרונות הם אותם עקרונות, אך יש צורך בהתאמות מסוימות במקרה של רכישת דירה מקבלן.
עורך הדין של הרוכש צריך לדאוג למספר דברים:
מצב הזכויות בקרקע – זהו כמובן הדבר הראשון שיש לבדוק. קודם כל להבין אילו זכויות יש למוכר בקרקע ומה ההשלכות של מצב הזכויות על רוכש הדירה.
מיהו הקבלן / היזם – לזהות הקבלן יש חשיבות הן לעניין האמינות והן לעניין הביצוע. ישנם קבלנים שידועים כבעלי איכות בניה גבוהה ויש כאלה שידועים כבעלי איכות בניה נמוכה.
סיווג הקבלן – יש לבדוק קודם כל שהחברה מולה חותמים על הסכם היא גם המבצעת ולא מדובר ב"יזם" שמגלגל את הביצוע לקבלן אחר שאיננו יודעים מי הוא. לאחר בירור זהות הקבלן יש לוודא כי יש לו רישיון קבלן בסיווג מתאים לבניה מהסוג שמציגים לנו.
שעבודים – במקרים רבים, קיימים שעבודים על הקרקע שלא בהכרח קשורים או יהיו קשורים לדירה ולכן יש לבדוק קודם כל שאותו שעבוד אינו חל על הדירה ולקבל אף מכתבי החרגה מאת הגורם המשעבד ביחס לדירה של הרוכש.
היתר בניה – יש לוודא כי יצא היתר בניה כדין לפרוייקט וכי התכניות תואמות את ההיתר. לעיתים רוכשים את הדירה עוד קודם שיצא ההיתר ואז יש לוודא כי בהסכם קיימות הוראות המתייחסות למקרים של פערים בין מה שהוצג לרוכש לבין ההיתר שניתן בפועל.
אישור מס הכנסה לפי ס' 50 – על מנת להעביר זכויות בדירה בסוף התהליך על שם הרוכש יש צורך בקבלת אישור מאת רשויות המס כי אין חובות גם למוכר ביחס לדירה. במקרה של רכישה מאדם פרטי שאינו קבלן מקבלים אישור מס שבח, אולם במקרה של קבלן יש להוציא טופס 50 ביחס לכלל הפרוייקט.
מי הוא הבנק המלווה – כמעט כל רוכש זקוק למימון בנקאי ברכישה. באותו האופן גם הקבלן זקוק למימון לבניית הפרוייקט. לבנק שנותן את המימון לקבלן קוראים "בנק מלווה". יש לבדוק האם קיים בנק מלווה ואת תנאי הליווי ככל שניתן.
מהי הערבות הבנקאית שניתנת – שמרנו את זה לסוף מכיוון שזוהי סיכת ביטחון האחרונה של הרוכש לכספו. על פי חוק המכר (דירות) על כל קבלן להבטיח את כספי הרוכש במספר דרכים הקבועות בחוק. האופציה המועדפת הינה ערבות בנקאית.
ערבות זו ניתנת על ידי הבנק המלווה וכנגד העברת תשלומים לחשבון הליווי כפי שדורש אותו הבנק. זהו למעשה אחד העקרונות הכי חשובים, אם לא החשוב שבהם, ברכישת דירה מקבלן. בדיקה שיש בנק מלווה ושניתנת ערבות בנקאית כנגד התשלומים לחשבון הליווי. כמובן, שלכל נושא המוזכר לעיל, יש עוד זוויות רבות שניתן לבחון וכל מקרה נבחן לגופו. כמו כן, ייצוג משפטי נאות יכול להשיג עוד יתרונות רבים הקשורים בנושא פריסת התשלומים, גובהם, ההצמדות, ריביות, מפרט טכני ותשלומים שונים.
יש לשים לב כי רכישת דירה מקבלן נתפסת על ידי המחוקק כעסקה שהכוחות בה אינם שווים באופן שמצריך הגנה יתרה על הרוכש.
ולכן המחוקק קבע שני חוקים מאוד חשובים ומרכזיים שמטרתם הגנה על הרוכש:
- חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974
מטרת החוקים היא גם הגנה על זכויות הרוכש ברכישה וברישום הזכויות על שמו וגם דאגה לאחריות הקבלן ביחס לטיב הבניה ולאחריות עליה לאחר המסירה.
המחוקק ראה חשיבות רבה בחקיקת החוקים ועל מנת למנוע מצב בו הקבלנים מתנים על החוק באמצעות הוראות בחוזה, קבע המחוקק כי ההוראות בחוק יהיו קוגנטיות, כלומר שלא ניתן להתנות עליהן. גם אם כתובה הוראה סותרת בחוזה, החוק גובר. חשוב לציין כי משום כך, בחוקים אלה נעשים תיקונים לא אחת מתוך ניסיון ליתן מענה לכל מיני בעיות חוזרות שמתעוררות במהלך העסקאות השונות.
במאמר מוסגר נציין כי ברכישת דירה מקבלן, בגין העובדה שהרוכש משלם שכר טרחת עו"ד לבא כוח הקבלן, נוצר רושם מוטעה לפיו עורך הדין מטעם הקבלן מייצג גם את הרוכש. חשוב לומר כבר כאן, עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש!!!
התשלום שהוא מקבל מאת הרוכש הוא עבור רישום הזכויות על שם הרוכש ולא עבור ייצוג ברכישה.
ולכן, נוצר מצב מסוכן לפיו רוכשים רבים שקונים דירות מקבלן, סבורים בטעות כי הם מיוצגים ויש מי שעומד על זכויותיהם, כאשר זה אינו המצב.
כנראה בשל כך, תוקן החוק באופן שמגביל את גובה שכר הטרחה שעורך הדין של הקבלן יכול לגבות לסך של 0.5% מסך התמורה או 5,000 ש"ח, לפי הנמוך. כך שאם בעבר, נמנעו רוכשים לשכור ייצוג משפטי משום שסברו שהם כבר מיוצגים על ידי בא כוח הקבלן או שחסו על ממונם, כיום המחוקק הגביל את נושא שכר הטרחה של הקבלן והרוכשים יכולים ואם יורשה לומר, אף חייבים לפנות לעורך דין מטעמם שיגן על זכויותיהם.